大家好，我是苏北哥！掐指一算，今天已经是10月5日，还有两天就上班，您的假期余额已经不足。网上有个段子是这样说的：国庆长假，“憨憨”才玩七天，聪明人都是“玩三休四”，或者“玩四休三”！这里的“休”不是真正的躺平休息，而是省下精神好好考虑和布局后续事宜，因为对我们国人而言，国庆节后真的有几项大事要办！

  这首当其冲一件大事儿就是股市，节后首日小白要不要“无脑冲”？老股民要不要加仓、重仓？慢慢的变成了很多人面临的艰难抉择！国庆节前A股留给所有人悬念实在太强大了！

  浅析A股节后会否继续冲高上涨？国庆后楼市大概率起变化，房企端已有大笔外资注入！

  相信这个国庆假期，没有一个成年人的脑子是闲着的，无论你是在旅游的路上，还是在家中休息。面对10年未遇的“牛市大涨”行情，人人都想立刻冲进股市分一杯羹，毕竟A股4天时间就从2700点涨到了3300点，这波史诗级行情更是被众多股评人称为21世纪后中国股市最高光的时刻。

  但毕竟无脑冲只适合于“股市小白”，有一些投资经验的老股民大多有“恐高症”，正所谓涨得越高，恐惧感越强，特别是国庆前加仓，重仓，或者还没来及套现的老股民，历史经验告诉他们，A股“冲高极降”的案例并非只发生过一次。

  这7天的国庆假期真实“难熬”！无论对于小白，还是老股民来说。除了股市被按下了7天的暂停键，国际长期资金市场的一点风吹草动，也让所有人绷紧了神经。

  7天“A股放假”，让投入资产的人们将目光投向了港股，在他们眼中港股国庆间行情也成为衡量节后A股涨跌的衡量标准！10月3日港股忽然跳水，恒生科技指数盘中一度跌超7%至4793.69点，恒指跌超4%至21478点。券商和地产股纷纷跳水大跌。富力地产、融创中国、世茂集团等多股开盘涨超10%，随后跳水跌超20%。绿地香港一度跌逾40%。这一波行情，一度让很多股民投资热情冷却，节后A股还能入吗？

  然而，10月4日港股又迅速出现回涨，恒指报回涨2.82%，至22736.86；恒生科技指数回涨4.99%至5227.13。

  港股的迅速下跌和回升，让国内股民的心情也坐了一回“过山车”。而这一波行情也被媒体解读为应对国际资本流向的一次技术性回调。

  然而就在这国庆的7天长假里，国际资本的动意可能确实发生了一些变化。根据21世纪经济报道发布的消息，10月4日晚，美国公布了9月份非农就业人数激增25.4万人，好于之前道琼斯普遍预测的15万人，美国失业率降至4.1%，下降了0.1个百分点。

  数据一经发布，美国三大股指、美元全线上涨。与此同时，根据证券时报报道，交易员抹去了11月美联储降息50基点的押注，美国9月份就业增长超过预期，失业率意外下降，工资增长加速，降低了美联储11月再次大幅降息的可能性。

  根据摩根大通的预测，下调美联储11月降息幅度的预期至25基点。也就是说美国正在减小降息幅度，迅速垒筑资金出逃美国的防火墙。

  中国资产与美股大盘，双方齐涨行情展开了拉锯战。10月4日，美国三大指数集体收涨，截止收盘，道琼斯指数涨0.81%；标普500指数涨0.90%；纳斯达克综合指数涨1.22%，然而美股中概股表现亮眼，纳斯达克中国龙指数收盘涨3%，“中国龙”ETF盘初一度涨3%，均跑赢美国大盘。

  而众所周知，这一波国内股市大涨的背后逻辑就是美国9月18日降息，以及未来两年的降息预期，国资资本的出逃美国，进入国内抄底，也成为后期国内楼市回弹起飞的根本逻辑，如今虽然双方再次展开博弈，但是根据国内媒体分析，国内资产已经吸引了大批国际资本注入。中国证券报消息，分析人士称，目前中国资产吸引力仍在持续增长，美国银行引述EPFR GLOBAL的数据称，截止10月3日当周，中国股市当周有139亿美元资金流入，创历史上最新的记录，而今年以来，流入中国股市的资金量达到1140亿美元。等于说一周的吸金量相当于前面37周的12.1%。中国资产正在疯狂吸引国际资本，从这个方面而言，似乎节后A股大涨仍是大概率事件。

  在港股、A股全线飘红的行情下，国内地产股也是赚的盆满钵满。国庆期间，据说港股地产股，直接单日暴涨397%，一天翻了4倍。融信、中粮、雅居乐、世茂等耳熟能详的房企股票，单日涨幅均超过100%。

  股市暴涨的背后，是国际资本重新看好国内房企，困扰房企的债务危机会不会就此过去呢？可能性依旧很大的。

  9月18日美联储降息后，北哥就曾发布过一篇文章，谈此事件对国内房地产的影响，（美联储降息后，房价真的会暴涨吗？一文看懂）其中提到的最重要的一点就是，国际资本会进入房企融资端，让暴雷民企实现全面复苏，这样一来“民企复活了”，手里有钱了，拿地、建房、开发、销售……国内房地产市场很快就能重新繁荣起来。

  没想到北哥的文章还没有发布几天，国际资本已经行动起来，全国之前的暴雷房企，纷纷已经快完成了债务重组。

  国庆节前，旭辉集团传出内幕消息，宣布境外重组获得重大进展，与债券持有人小组正式签订重组支持协议。

  旭辉境外重组涉及10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模达68.58亿美元（约481亿人民币）。

  而且，旭辉集团已经与境外债务占比接近1/3的债券持有人，签订了正式重组支持协议。

  美联储降息后，同样曝出好消息还有中国奥园，据称奥园目前已经迎来了新的国际资本大鳄，他们来自于中东。能够引入新股东，对于奥园摆脱债务困境，当然是大大有益的！

  还有合景泰富，近期几个豪宅项目都在陆续交付；近期一系列原先暴雷房企的异动，都在揭示房地产市场的向好迹象，未来市场活力回归，甚至重新繁荣并非没有可能。

  除了前述房企，大发地产于近期公布境外债务重组方案；远洋国际就债务重组计划展开聆讯、禹洲地产的境外债务重组方案获多数计划债权人通过、佳兆业境外债务重组支持协议也获得7成债权人加入等。

  一大批曾经暴雷房企获得了重新生机，对于节后乃至未来的国内房地产市场，无疑是重大利好，眼下是否必要重新买入楼市，值得每一位购房人审时度势，最初判断。

  说完了股市和房企复苏行情之后，我们再来聚焦南京楼市。节前文章，北哥对于未来一段时间，南京新房价格天花板问题，提出了个人的观点。

  首先认为大河西未来的第四代住宅的单价不会超过6万/㎡，原因主要在于节前首开的河西南中海江南玖序为全市四代宅价格定出了全新的标准。

  在极为突出的产品特色之上，中海江南玖序，首开价格还打了88折，销许单价区间为70942-81777元/㎡，200㎡普通大平层户型折后均价约62000元/㎡，比销许价格下限低了近8000元/㎡；270㎡普通大平层户型折后均价约64500元/㎡，比销许价格下限低了近5500元/㎡。

  可能是为制造首开热销效应，南京有媒体爆出，中海江南玖序在9月26日的首开现场又额外给出了“当天签约还可以额外获得1%的总价折扣”，总体算下来等于打了87折。

  有购房人计算了一下，中海江南玖序首开的1号楼部分低楼层房源，折后总价仅在1163-1201万之间，折算下来，每平方单价也仅5.8万/㎡左右，尽管后来房企GW做出了澄清，称首开打折一事是谣传，但是基本能确定，中海江南玖序首开的底部价格差不就在5.8-6万/㎡之间。

  依此判断，未来南京后续第四宅住宅项目均价都不会超过这样的价格标准。因为中海江南玖序的产品已经属于顶配，户户18-30㎡的面积，275、305㎡两款6.6米级墅厅的全新亮相，以及约3000㎡的艺术会所，每一处项目细节都达到了一定高度。

  中海江南玖序首开，封顶南京四代宅、新豪宅的价格上限，这种观点，似乎逻辑上让人感到十分可信。

  同样情况出现在江核，扬子保利江韵瑧悦作为江核的首个四代宅项目，其未来首开价格也将决定板块的新房价格天花板。

  一直以来扬子保利江韵臻悦的开盘价格非常关注，赶在节前9月30日，以及国庆节当天（10月1日），该项目接连领取了首开和二推房源销许，其中首开2号楼143㎡洋房户型，销许单价为41499元/㎡；二推高层3、6号楼105、115、117㎡户型销许单价区间仅为37800-38699元/㎡。

  目前扬子保利江韵瑧悦首开、二推的3栋楼尚未正式开盘，据说因为走“低价格、超高的性价比”推盘路线，该项目赢得了空前的认筹量，国庆这几天单日认筹超过50组，基本上达到4人抢1房。

  也许，河西南、江核两大板块未来的四代宅的房价天花板被封顶在6万/㎡和4.15万/㎡，但这并不意味着全市的四代宅未来房价都会低于这个标准线。目前就有一个主城板块未来四代宅价格大概率就会突破这个标准。

  这是哪个板块呢？就是秦淮大校场！为什么这么说呢？因为该板块全新豪宅项目中信泰富九庐，国庆前夕领取了首开10号楼64套房源销许，这件事成为大校场未来新房价格将赶超河西南的主要判断依据。

  中信泰富九庐的首开房源均价目前是52625元/㎡，这代表了大校场今年新房的全新价格标准。

  这不仅是大校场新房的全新价格标准，也代表着大校场目前最先进的豪宅生产力，承袭自中信泰富上海豪宅的九庐系产品，南京的中信泰富九庐也是将大校场创新街区3万㎡“标准规制地块”开发到了极致。

  规划建设6栋小高层+4栋洋房的标准“6+4”模型之上，中信泰富九庐的社区景观中轴长达160米。在这160米的景观轴上，设置12个主题空间，10000㎡立体景观，双下沉式庭院，4000㎡的会所空间。

  其中5、6、8、9、10号5栋楼底部都设有架空层泛会所，且分为儿童游乐、茶艺、引水入园等多种不同主题。

  项目2000㎡的地下会所，目前是除秦淮金茂府以外，南部新城楼盘之中顶级规模的会所。且“动、静”双分区设计，动线上实现完美闭环，这在南部新城楼盘之中还是头次出现。

  会所动区包含雪茄吧、棋牌室、茶道室、私宴厅等功能空间；会所静区包含“景观会客厅”、儿童乐园、艺术长廊、瑜伽室、健身房、恒温泳池等空间。

  社区景观还设计了高差6米的瀑布，震撼视觉也是独一份的。就在10月2日，中信泰富九庐公开了125、150㎡两款首开户型实体样板间，据说当天就吸引了上千组购房人涌入售楼处。

  125㎡的3房2厅2卫户型，三开间朝南，南向餐客厅面宽达到罕见的6.25米。

  150㎡的4房2厅2卫户型，采用四开间朝南设计，南向餐客厅面积能达到45.43㎡，开间达到5.5米

  中信泰富九庐样板间采用温和色调，除了南部新城首家使用阳台风机盘管系统和全屋软水项目，样板间的装标也是别具一格：厨房厨电采用意大利斯麦格；主卧采用德国当代、劳芬卫浴；全屋窗体采用德国旭格系统窗。

  除了所谓品质，中信泰富九庐还是一个“不掉价”的楼盘。8月底北哥前往项目实探时就得知，首开小高层单价会在5.2-5.3万/㎡，如今销许领到，与之前放风价几乎相等；而中信泰富九庐的洋房首开价格放风是5.8-5.9万/㎡，未来推出大概率也不会“掉价”。

  然而就算中信泰富九庐再高端，该项目毕竟还是“三代宅”，在8月底中信泰富九庐公开时，大家都把其当做大校场新房价格的天花板项目，原因是当时的大校场没有第四代住宅。

  如今，情况出现了改变！大校场的首个第四代住宅项目横空出世！该项目就是大校场G77。

  其实大校场G77与中信泰富九庐所在的大校场G41，属于同根同源。两幅地块全部是由南部新城会展中心拿地，只不过大校场G41由中信泰富待建，而大校场G77将由奥体建设待建开发

  大校场G77地块位于祥天路与汇秀路交界处，项目南侧就是在售的保利博雅和著与华润润鸿府，南外高中本部也与G77一街之隔。G77用地总面积约2.61公顷，容积率2.4，建筑限高60米。

  去年11月25日，南部新城G77地块块经1轮竞拍，最终被南部新城会展中心以19.8亿拿下，底价成交，楼面地价为31600元/㎡。目前G77由南部新城会展中心与东南集团各占50%股份，目前项目已经确定由奥体建设代销代建及操盘，打造南部新城首个“第四代住宅”。

  根据此前强排效果图，G77地块内可建高度60米的高层住宅及35米多层住宅，预计洋房+小高层产品为主。

  然而按照产品档次和房价梯度，作为大校场第三代住宅极致产品的中信泰富九庐洋房单价已达到5.8-5.9万/㎡；作为大校场首个第四代住宅的G77，未来首开价格大概率要超过6万/㎡，洋房产品甚至有可能达到6.5万/㎡，这样算起来，未来大校场的新房价格天花板可能比河西南更高！

  今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

  苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

  1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

  是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

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